İMAR KANUNU

Kanun Numarası : 3194

Kabul Tarihi : 3/5/1985

Yayımlandığı R. Gazete: Tarih: 9/5/1985 Sayı: 18749

Yayımlandığı Düstur : Tertip: 5 Cilt: 24 Sayfa: 378

BİRİNCİ BÖLÜM

Genel Hükümler

Amaç:

Madde 1 - Bu Kanun, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan,

fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiş-

tir.

Kapsam:

Madde 2 - Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerler-

de yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu Kanun hü-

kümlerine tabidir.

Genel esas:

Madde 3 - Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölge-

nin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.

İstisnalar:

Madde 4 - 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat

Varlıklarını Koruma Kanunu, bu Kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960

sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu ve 3030 sayılı Büyük Şehir Belediyelerinin Yöne-

timi Hakkında Kanun ile diğer özel kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek

olan yerlerde, bu Kanunun özel kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır.

Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat, eğitim ve savunma amaçlı yapılar

için, bu Kanun hükümlerinden hangisinin ne şekilde uygulanacağı Milli Savunma

Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.

Tanımlar:

Madde 5 - Bu Kanunda geçen terimlerden bazıları aşağıda tanımlanmıştır.

Nazım İmar Planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak ha-

lihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen

ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, böl-

gelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli

yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistem-

lerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar plan-

larının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıkla-

nan ve raporuyla beraber bütün olan plandır.

Uygulama İmar Planı;tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral du-

rumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölge-

KANUNLAR, TEMMUZ 1989 (Ek - 4)

lerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için

gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer

bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.

Yerleşme Alanı; imar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının

tümüdür.

İmar Adası; imar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.

İmar Parseli; İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu,

İmar Planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.

Kadastro Adası; kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.

Kadastro Parseli; kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan

mülkiyeti tescilli parseldir.

Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüs-

tü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve

müteharrik tesislerdir.

Bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebile-

cekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet

etmelerine yarıyan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.

İlgili idare; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında

valiliktir.

Bakanlık; Bayındırlık ve İskan Bakanlığıdır.

Mücavir Alan; imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti

altına verilmiş olan alanlardır.

Çevre düzeni planı;

Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm,

ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plandır.

(Ek:26/4/1989-3542/1 md.) Fen adamları; yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesi-

sat ve ısıtma, makine, harita-kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik

öğrenim veren en az lise dengi okullardan mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir

öğretim yılı süreyle bakanlıkların açmış olduğu kursları başarıyla tamamlamış

olanlar ile 3308 sayılı Çıraklık ve Meslek Eğitimi Kanununa göre ustalık belge-

sine sahip olan elemanlardır.

Ayrıca, bu Kanunda adı geçen diğer tanımlar Bakanlıkça hazırlanacak yönetme-

likte tarif edilir.

İKİNCİ BÖLÜM

İmar Planları ile İlgili Esaslar

Planlama kademeleri:

Madde 6 - Planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından; "Bölge Planları"

ve "İmar Planları", imar planları ise, "Nazım İmar Planları" ve "Uygulama İmar

Planları" olarak hazırlanır. Uygulama imar planları, gerektiğinde etaplar halin-

de de yapılabilir.

Halihazır harita ve imar planları:

Madde 7 - Halihazır harita ve imar planlarının yapılmasında aşağıda belirti-

len hususlara uyulur.

a) Halihazır haritası bulunmayan yerleşim yerlerinin halihazır haritaları

belediyeler veya valiliklerce yapılır veya yaptırılır. Bu haritaların tasdik

mercii belediyeler ve valilikler olup tasdikli bir nüshası Bakanlığa, diğer bir

nüshası da ilgili tapu dairesine gönderilir.

b) Son nüfus sayımında, nüfusu 10.000'i aşan yerleşmelerin imar planlarının

yaptırılmaları mecburidir.

Son nüfus sayımında nüfus 10.000'i aşmayan yerleşmelerde, imar planı yapıl-

masının gerekli olup olmadığına belediye meclisi karar verir. Mevcut imar plan-

ları yürürlüktedir.

c) Mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz olması durumunda veya yeni

yerleşme alanlarının acilen kullanmaya açılmasını temin için; belediyeler veya

valiliklerce yapılacak mevzi imar planlarına veya imar planı olmayan yerlerde

Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelik esaslarına göre uygulama yapılır.

Haritaların alınmasına veya imar planlarının tatbikatına memur edilen vazi-

feliler, vazifelerini yaparlarken 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanununun

7 nci maddesindeki selahiyeti haizdirler.

Planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması:

Madde 8 - Planların hazırlanmasında ve yürürlüğe konulmasında aşağıda belir-

tilen esaslara uyulur.

a) Bölge planları; sosyo - ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin ge-

lişme potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve alt yapıların dağılı-

mını belirlemek üzere hazırlanacak bölge planlarını, gerekli gördüğü hallerde

Devlet Planlama Teşkilatı yapar veya yaptırır.

b) İmar Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir.

Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak,

belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili

belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe

girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen

ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde plan-

lara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen

itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin kara-

ra bağlar.

Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planlar valilik

veya ilgilisince yapılır veya yaptırılır. Valilikçe uygun görüldüğü takdirde

onaylanarak yürürlüğe girer. Onay tarihinden itibaren valilikçe tespit edilen

ilan yerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara

itiraz edilebilir. İtirazlar valiliğe yapılır, valilik itirazları ve planları

onbeş gün içerisinde inceleyerek kesin karara bağlar.

Onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir.

Kesinleşen imar planlarının bir kopyası, Bakanlığa gönderilir.

İmar planları alenidir. Bu aleniyeti sağlamak ilgili idarelerin görevidir.

Belediye Başkanlığı ve mülki amirlikler, imar planının tamamını veya bir kısmını

kopyalar veya kitapçıklar haline getirip çoğaltarak tespit edilecek ücret karşı-

lığında isteyenlere verir.

İmar planlarında Bakanlığın yetkisi:

Madde 9 - Bakanlık gerekli görülen hallerde, kamu yapıları ile ilgili imar

planı ve değişikliklerinin, umumi hayata müessir afetler dolayısıyla veya toplu

konut uygulaması veya Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılması gereken

planların ve plan değişikliklerinin, birden fazla belediyeyi ilgilendiren metro-

politen imar planlarının veya içerisinden veya civarından demiryolu veya karayo-

lu geçen, hava meydanı bulunan veya havayolu veya denizyolu bağlantısı bulunan

yerlerdeki imar ve yerleşme planlarının tamamını veya bir kısmını, ilgili bele-

diyelere veya diğer idarelere bu yolda bilgi vererek ve gerektiğinde işbirliği

sağlayarak yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve re'sen onaylamaya yetkilidir.

(Ek:24/11/1994 - 4046/41 md.) Belediye hudutları ve mücavir alanlar içeri-

sinde bulunan ve özelleştirme programına alınmış kuruluşlara ait arsa ve arazi-

lerin, ilgili kuruluşlardan gerekli görüş, (Belediye) (1) alınarak Çevre İmar

bütünlüğünü bozmayacak (ek ibare: 3/4/1997 - 4232/4 md.) imar tadilatları ve

mevzi imar planlarının ve buna uygun imar durumlarının Başbakanlık Özelleştirme

İdaresi Başkanlığınca hazırlanarak Özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanmak su-

retiyle yürürlüğe girer ve ilgili Belediyeler bu arsa ve arazilerin imar fonksi-

yonlarını 5 yıl değiştiremezler. (Ek ibare: 3/4/1997 - 4232/4 md.) ilgili bele-

diyeler görüşlerini onbeş gün içinde bildirir.

Bir kamu hizmetinin görülmesi maksadı ile resmi bina ve tesisler için imar

planlarında yer ayrılması veya bu amaçla değişiklik yapılması gerektiği takdir-

de, Bakanlık, valilik kanalı ile ilgili belediyeye talimat verebilir veya gere-

kirse imar planının resmi bina ve tesislerle ilgili kısmını re'sen yapar ve

onaylar.

-------------

(1) Parantez içi hüküm; 3/4/1997 tarih ve 4232 sayılı Kanunun 4 üncü maddesi

ile metne işlendiği şekilde değiştirilmiştir.

Bakanlık birden fazla belediyeyi ilgilendiren imar planlarının hazırlanma-

sında, kabul ve onaylanması safhasında ortaya çıkabilecek ihtilafları halleder,

gerektiğinde re'sen onaylar.

(Ek fıkra : 20/6/1987 - 3394/7 md.; İptal : Ana.Mah.26/9/1991 tarih ve E.

1990/38, K. 1991/32 sayılı Kararı ile.)

Kesinleşen planlar ilgili belediyelere ve valiliklere tebliğ edilir. Bu

planların uygulanması mecburidir.

Re'sen yapılan planlardaki değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir.

İmar programları, kamulaştırma ve kısıtlılık hali:

Madde 10 - Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay

içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş

yıllık imar programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluş-

larının temsilcileri görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır.

Bu programlar, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Bu program

içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşla-

rına bildirilir. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki

kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu

program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşla-

rının yıllık bütçelerine konulur.

İmar programlarında, umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları ge-

reğince kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya umumi hizmet-

lerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer

kanunlarla verilen haklar devam eder.

Kamuya ait gayrimenkuller:

Madde 11 - İmar planlarında; meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu

taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan

Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait gayrimenkuller ile askeri yasak bölgeler, güven-

lik bölgeleri ile ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuv-

vetlerine ait harekat ve savunma amaçlı yerler hariç Hazine ve özel idareye ait

arazi ve arsalar belediye veya valiliğin teklifi, Maliye ve Gümrük Bakanlığının

onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye; belediye ve mü-

cavir alan hudutları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı

terkin edilir. Ancak, bu yerlerin üzerinde bina bulunduğu takdirde, arsası hariç

yalnız binanın halihazır kıymeti için takdir edilecek bedel ödenir. Bedeli ve

ödeme şekli taraflarca tespit olunur.

Bu suretle maledilen arazi ve arsalar belediye veya özel idare tarafından

satılamaz ve başka bir maksat için kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün

beyanlar hanesine gerekli şerh konur.

Bu yerlerin kullanılış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip özel mül-

kiyete konu olabilecek hale getirildiği takdirde, bu yerler devir alınan idareye

belediye

veya özel idarece aynı usulle iade edilir. Buna aykırı davranışı sabit olan il-

gililer şahsen sorumludur. Bu terkinler hiçbir şekilde resim, harç ve vergiye

tabi değildir.

(Değişik: 25/2/1998 - 4342/35 md.) Hazırlanan imar planı sınırları içindeki

kadastral yollar ile meydanlar, imar planının onayı ile bu vasıflarını kendili-

ğinden kaybederek, onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına

konu ve tabi olurlar.

Cephe hattı:

Madde 12 - İmar planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz.

Herhangi bir arsanın cephe hattının gerisinde kalan kısmı, plan ve yönetmelik

esaslarına uygun bina inşaatına yetmiyorsa, beş yıllık imar programı içinde olup

olmadığına göre, 10 uncu maddede belirtilen müddetler içerisinde 18 inci madde

hükümleri tatbik edilmediği veya başka bir şekilde halline imkan bulunmadığı

takdirde mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine, bu arsanın tamamı ilgili idare-

lerce kamulaştırılır.

İmar planlarında umumi hizmetlere ayrılan yerler:

Madde 13 - Resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark,

yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere

ayrılan alanlarda inşaata ve mevcut bina varsa esaslı değişiklik ve ilaveler ya-

pılmasına izin verilmez. Ancak imar programına alınıncaya kadar mevcut kullanma

şekli devam eder.

İmar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergi-

si ödenmesi durdurulur. Kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile

kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisi, kamulaştırmayı

yapan idare tarafından ödenir. Birinci fıkrada yazılı yerlerin kamulaştırma ya-

pılmadan önce plan değişikliği ile kamulaştırmayı gerektirmeyen bir maksada ay-

rılması halinde ise durdurma tarihinden itibaren geçen sürenin emlak vergisini

mal sahibi öder.

Ancak, parsel sahibi imar planlarının tasdik tarihinden itibaren beş yıl

sonra müracaat ettiğinde imar planlarında meydana gelen değişikliklerden ve ci-

varın özelliklerinden dolayı okul, cami ve otopark sahası ve benzeri umumi hiz-

metlere ayrılan alanlardan ilgili kamu kuruluşunca yapımından vazgeçildiğine da-

ir görüş alındığı takdirde, tüm belirli çevredeki nüfus, yoğunluk ve donatım

dengesini yeniden irdeleyerek hazırlanacak yeni imar planına göre inşaat yapı-

lır. Bu Kanunun yayımı tarihinden önce yapılan imar planlarında, bahsedilen beş

yıllık süre bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren geçerlidir.

Onaylanmış imar planlarında, birinci fıkrada yazılı yerlerdeki arsa ve ara-

zilerin, bu Kanunda öngörülen düzenleme ortaklık payı oranı üzerindeki miktarla-

rının mal sahiplerince ilgili idarelere bedelsiz olarak terk edilmesi halinde

bu terk işlemlerinden ayrıca emlak alım ve satım vergisi alınmaz.

İrtifak hakları:

Madde 14 - Belediye veya valilikler, imar planlarının uygulanması sırasında,

bir gayrimenkulün tamamını kamulaştırmadan o yerin muayyen saha, yükseklikte ve

derinliğindeki kısmı üzerinde kamu yararı amacıyla irtifak hakkı tesis edebilir.

Belediyeler veya valilikler, mümkün olan yer ve hallerde mal sahibinin muva-

fakatiyle, bedelsiz irtifak hakkı verme karşılığında, bedelsiz irtifak hakkı

tesis edebilir.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

İfraz ve Tevhid İşleri

İfraz ve tevhid:

Madde 15 - İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gi-

bi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının

ifrazına veya tevhidine izin verilmez.

İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhi-

din bu planlara uygun olması şarttır.

İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifraz-

ların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esasla-

ra göre tespit edilir.

İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktar-

lardan küçük ifrazlara izin verilmez.

Tescil ve şüyuun izalesi:

Madde 16 - Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin

re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı

tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu

belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.

Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden iti-

baren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün

içinde tapuya bildirilir.

Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zo-

rundadır.

Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili

idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları

veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare

hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir.

Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de

yukarıdaki hükümlere tabidir.

Kamulaştırmadan arta kalan kısımlar:

Madde 17 - Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tat-

biki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapa-

nan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan

parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak,

gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkakları-

nı bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen

bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına

uygunluğunu temin eder.

Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye

veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına

karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye

belediye ve valilik yetkilidir.

Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya mü-

sait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin

diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan

imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.

Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayı-

lı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır.

Arazi ve arsa düzenlemesi:

Madde 18 - İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri

malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile,

yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle bir-

leştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya,

müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya

ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yer-

ler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe

kullanılır.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların

dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dola-

yısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı"

olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları,

düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin

yüzde otuzbeşini geçemez.

Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan

yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umu-

mi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanı-

lamaz.

Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi

hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az oldu-

ğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile

tamamlanır.

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi ha-

linde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrı-

lır.

Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenle-

me ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir

düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez.

Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alı-

nanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.

Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şüyulanma sadece zemine ait olup,

şüyuun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır.

Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan

bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmı-

nın plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise,

birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel

üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine

ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu gide-

rilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.

Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar,

belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz.

Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafa-

katları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdir-

de, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir iz-

ni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin

tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müsta-

kil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı veri-

lebilir.

Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma be-

deli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine

karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye

veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.

Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat

Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama

amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç

imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri his-

selere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.

Parselasyon planlarının hazırlanması ve tescili:

Madde 19 - İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve

mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından

sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca

mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek

planlar hakkında da bu hüküm uygulanır.

Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderi-

lir. Bu daireler ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri planlara göre

re'sen tanzim ve tesis ederler.

Bir parsel üzerinde birden fazla bina ve tesislerin yapımı gerektiğinde

(Kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşatı gibi) imar parselasyon planları

ifraza gerek kalmadan bu ihtiyacı karşılayacak şekilde düzenlenir veya değişti-

rilir ve burada, talep halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Yapı ve Yapı ile İlgili Esaslar

Yapı:

Madde 20 - Yapı:

a) Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya

parsellerde,

b) Kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu

kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis bel-

geleri ile,

İmar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir.

Yapı ruhsatiyesi:

Madde 21 - Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede be-

lirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi

alınması mecburidir.

Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat

alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve

nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.

Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve

tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kire-

mit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediye-

lerce

---------

(1) Bu aradaki "...veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürolarından..."

ibaresi; Anayasa Mahkemesinin 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29

sayılı kararı ile iptal edilmiştir.

hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen di-

ğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar

arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve

kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanu-

nun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.

Ruhsat alma şartları:

Madde 22 - Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik (....) (1) bürola-

rına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilek-

çeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari

proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli

veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir.

Belediyeler veya valiliklerce (....) (2) ruhsat ve ekleri incelenerek eksik

ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı

ruhsatiyesi verilir.

Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün

içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik

ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün

içinde yapı ruhsatiyesi verilir.

Geliştirme alanlarında yapı ruhsatı:

Madde 23 - İskan hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına

ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi

için;

a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak

parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş

bulunması,

b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu

şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması,

Şarttır.

Ancak, bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu,

pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerler-

de, ilgili idarenin izni halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun

olarak yaptıranlara veya parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtil-

diği şekilde hissesine düşen teknik alt yapı bedelini % 25 peşin ödeyip geri ka-

lan % 75 ini alt yapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en geç

altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı verilir. Kanalizasyon

tesisinin yapı bitirilip kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar yapılmaması

halinde, fosseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılması yoluna gidilir.

Bu yapılmadığı takdirde yapıya kullanma izni verilemez. Ana tesis yapıldığında

yapı sahibi veya sahipleri lağım ayaklarını bu tesise bağlamaya mecburdurlar.

-------------

(1) Bu aradaki ".... veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik ..." ibaresi;

Anayasa Mahkemesinin 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29 sayılı kara-

rı ile iptal edilmiştir.

(2) Bu aradaki "... veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürolarınca..."

ibaresi; Anayasa Mahkemesinin 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29

sayılı kararı ile iptal edilmiştir.

Toplu mesken alanlarında, ilgili şahıs veya kurumlarca ilgili idarenin izni

ile bütünü inşa ve ikmal edilen teknik altyapının iki tarafındaki diğer parsel-

lerin sahiplerinden, kendi parsellerine isabet eden bedel alınmadıkça, kendile-

rine yapı ruhsatı verilmez.

Toplu mesken alanlarında altyapı tesisleri belediyelerce onaylı projesine

göre ilgili şahıs veya kurumlarınca yapılmışsa belediyece altyapı hizmetleri ne-

deniyle hiçbir bedel alınmaz.

Alınan bu paralar teknik altyapıyı yaptıranlara veya bu meblağı önceden il-

gili idareye ödeyenlere aynen geri verilir.

Şu kadar ki, bir yolun iki tarafındaki parsel sahipleri bahis konusu yol be-

dellerini ve bir kanalizasyon şebekesinden istifade eden veya etmesi gereken

parsel sahipleri teknik altyapı bedellerini ilgili idareye vermedikçe ilgili

idarenin bu tesisleri inşa ve ikmali mecburiyeti yoktur.

Mevcut binalarda esaslı değişiklikler ve ilaveler yapılması da bu madde hü-

kümlerine bağlı olmakla beraber, bunların tamirleri için yukarıdaki şartlar

aranmaz.

Bu maddenin tatbikinde 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında

Kanun hükümleri tatbik olunur. Tatbikatla ilgili diğer hususlar imar yönetmeli-

ğinde belirtilir.

İmar planları ilke kararları ile yoğunluk ve yapı düzeninde düzeltme ve ye-

nileme getirilen yerleşik alanlardaki uygulamada mevcut şehirsel teknik ve sos-

yal altyapının tevsii ya da yenilenmesi gereken durumlarda, şehirsel hizmetlerin

yerine getirilmesi ile ilgili olarak kanunlarda belirtilen katılma payları bu

hizmetlerden yararlanacak arsa, yapı ya da bina sahiplerinden usulünce alınır.

İmar planlarında meskün saha olarak belirtilen yerlerde ise, gayrimenkul sa-

hiplerince pis su mecralarının, yapının bulunduğu sokaktaki lağım şebekesine ve-

ya varsa umumi fosseptiğe bağlanması, lağım şebekesi veya umumi fosseptik olma-

yan yerlerde mahalli ihtiyaç ve vesaite göre ilgili idarece verilecek esaslar

dahilinde gayrimenkulün içinde, lüzumlu tesisatın yapılması mecburidir. Bu bağ-

lantılar mal sahibi tarafından ilgili idarece yapılacak tebligatla verilecek

müddet zarfında yaptırılmadığı takdirde ilgili idare tarafından yıktırılır.

Yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürolarının kuruluşu, yetki alanları

ve sorumlulukları:

Madde 24 - (İptal:Ana. Mah. 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29 sayı-

lı kararı ile.)

Yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürolarının sınıflandırılması:

Madde 25 - (İptal: Ana. Mah. 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29

sayılı Kararı ile.)

Kamuya ait yapı ve tesisler ile sanayi tesislerinde ruhsat:

Madde 26 - Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapıla-

ra, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı

olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu ku-

rum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan pro-

jeye göre ruhsat verilir.

Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekat ve sa-

vunması bakımından gizlilik arz eden yapılara; belediyeden alınan imar durumuna,

kat nizamı, cephe hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat metrekaresine uyula-

rak projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun

kurumlarına ait olduğunun ilgili belediyesine veya valiliklere yazı ile bildir-

diği takdirde, 22 nci maddede sayılan belgeler aranmadan yapı ruhsatı verilir.

(Üçüncü fıkra iptal: Ana. Mah. 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29

sayılı Kararı ile.)

Ruhsata tabi olmayan yapılar ve uyacakları esaslar:

Madde 27 - (Birinci, ikinci ve üçüncü fıkralar iptal: Ana. Mah. 11/12/1986

tarih ve E. 1985/11 K. 1986/29 sayılı Kararı ile.)

Belediye ve mücavir alanlar dışında köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli

oturanların köy yerleşik alanları ve civarında ve mezralarda yaptıracağı konut,

hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapılar için inşaat ve iskan ruhsatı aranmaz.

Ancak yapının fen ve sağlık kurallarına uygun olması ve muhtarlıktan izin alın-

ması gerekir.

Fenni mesuller ve mesuliyetleri ile müteahhit sicilleri:

Madde 28 - Yapının fenni mesuliyetini üzerine alan meslek mensupları yapıyı

ruhsat ve eklerine uygun olarak yaptırmaya, ruhsat ve eklerine aykırı yapılması

halinde durumu üç iş günü içinde ruhsatı veren belediyeye veya valiliklere

(...........) (1) bildirmeye mecburdurlar. Bu ihbar üzerine 32 nci maddeye göre

işlem yapılır.

Yapının nev'ine, ehemmiyetine ve büyüklük derecesine göre proje ve eklerinin

tanziminin ve inşaatın kontrolünün 38 inci maddede belirtilen meslek mensupları-

na yaptırılması mecburidir.

Yapının, fenni mesuliyetini üzerine almış olan meslek mensubu, bu vazifeden

çekildiği takdirde, tatil günleri hariç, üç gün içinde, mucip sebepleriyle bir-

likte keyfiyeti yazılı olarak ilgili idareye bildirmekle mükelleftir, aksi tak-

dirde kanuni mesuliyetten kurtulamaz.

Fenni mesulün herhangi bir sebeple istifası halinde istifa tarihinden önce

yapılan işlerde sorumluluğu devam eder.

Fenni mesuliyeti üzerine alanın istifa veya ölümü halinde başka bir meslek

mensubu fenni mesuliyeti deruhte etmedikçe yapının devamına müsaade edilmez.

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde özel inşaat yapan müteahhitlerin

sicilleri belediyelerce, bu hudutlar dışında özel inşaat yapanların sicilleri de

valiliklerce tutulur.

Ruhsat müddeti:

Madde 29 - Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu

müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olur-

sa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde ve-

rilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir.

Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.

Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak in-

şaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme

olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı, tenzil

edilir. Yeni

------------

(1) Bu aradaki "... veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürolarına ..."

ibaresi; Anayasa Mahkemesinin 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29

sayılı kararı ile iptal edilmiştir.

durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz. Diğer

kanunlardaki muafiyet hükümleri saklıdır.

Ruhsat ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması mecburidir.

Yapı kullanma izni:

Madde 30 - Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması müm-

kün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat

ruhsatını veren belediye, valilik (...) (1) bürolarından; 27 nci maddeye göre

ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise

ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı

üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımın-

dan mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.

Belediyeler, valilikler (...) (2) mal sahiplerinin müracaatlarını en geç

otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonun-

da yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.

(...) (2)

Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine ria-

yetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve

harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz.

Kullanma izni alınmamış yapılar:

Madde 31 - İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullan-

ma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve

kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullan-

ma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar:

Madde 32 - Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar

hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı

yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (...) (3) tespiti ve ihbarı veya

herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valilik-

lerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal dur-

durulur.

Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ

edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshasıda muhtara bırakılır.

Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uy-

gun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kal-

dırılmasını ister.

Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat

alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür,

belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.

--------------

(1) Bu aradaki "... veya yeminli serbest mimarlık veya mühendislik ..." ibaresi;

Anayasa Mahkemesinin 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29 sayılı

kararı ile iptal edilmiştir.

(2) Bu aradaki "... veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik büroları ..."

ibaresi ile bu fıkranın sonunda bulunan "... Ancak müracaat yeminli serbest

mimarlık ve mühendislik bürosuna yapılmış ise bu hüküm uygulanmaz. Yeminli

büro, müracaatı bu süre içerisinde müsbet veya menfi mutlaka sonuçlandırmak

zorundadır ..." biçimindeki son iki cümle, Anayasa Mahkemesinin 11/12/1986

tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.

(3) Bu aradaki "... veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürosunca .."

ibaresi; Anayasa Mahkemesinin (1) nolu dipnotda yazılı Kararı ile iptal